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一线城市房租真的很高吗?以房养老骗局

成都家装公司了解到,在城市化、尤其是大城市化才走过半程之当下,我们无论是讨论房价、还是房租,都不宜动不动用道德绑架现实的市场演变。

纯粹的道德诉求,容易让人对现实经济产生误判。

近期,易居研究院发布《50城房租收入比研究》报告,报告显示,北上深一线城市的房租收入比严重高企,分别高达58%54%48%,亦即是说,在北上深工作的人群,房租要占其人均可支配收入的一半左右。

成都家装公司了解到,在房价疯涨势头稍稍停息的当下,这份报告被舆论形容为“房奴报告”,引得无数北漂、沪漂、深漂大发感慨,“房子不仅买不起,也快租不起了”。

其实,如果理性分析的话,那么,我们就会认识到,当下我国一线城市的房租,不是高了,而是低了,未来房租涨幅大于房价涨幅将成为大概率事件。

为什么这样判断?

成都家装公司了解到,首先,从房屋租售比的角度看,北京、上海和深圳均在1500以下,我们用更为形象的年房租/房价进行核算,北上深目前仅有1.5%左右,亦即是说,一套1000万元的房屋,一年租金普遍仅有15万元左右。如此之低的房租回报率,在全世界范围内,都是相当低的,无论是欧美等发达国家、还是东南亚等发展中国家,其房租回报率普遍在4%-8%

成都家装公司了解到,在我国一线城市超低房租回报率之下,未来只有两种演化可能,一是房价大跌,二是房租补涨,我更看好后一种可能性,尤其是在部分城市已经试点“租售同权”的背景下。

其次,易居研究院发布的《50城房租收入比研究》,其“收入”参数选用的人均个人可支配收入,而不是个人收入。人均收入包括单位补交的养老、医疗、住房公积金、年金等,但人均可支配收入仅是“最终消费支出和储蓄的总和”,要远远低于人均收入。此外,人均可支配收入是所有人(包括老人和小孩)的平均值,而众多北漂、沪漂和深漂,其个体的可支配收入要远远大于统计口径的平均值,故而,其真正的房租压力,其实也没有我们想象般那样严重。

成都家装公司了解到,再次,横向对比来看,如纽约、伦敦这样的发达国家大城市,其房租收入比也普遍在50%左右,纽约的房租收入比更是接近60%。再如越南胡志明市、柬埔寨金边市等东南亚国家的核心城市,其平均值的房租收入比则更是高得吓人,胡志明市和金边市的房价普遍在2000美元/平米左右,一套50平米的小公寓租金普遍在800美元/月左右,而当地的人均收入却远远低于我国一线城市。

成都家装公司了解到,“个人租房租金支出/个人可支配收入”来形容“房奴时代”的年轻人惨烈,是不客观的,也是经不起推敲的。一线城市的“土著”老人,收入是很低的,但他们自己有房,并不需要租房,北漂、沪漂、深漂的年轻人,其可支配收入,事实上要远远高于一线城市的整体平均值,至于刚刚参加工作的年轻人,也完全可以在地理位置稍偏的地方群租,来降低自己的房租压力。

在城市化、尤其是大城市化才走过半程之当下,我们无论是讨论房价、还是房租,都不宜动不动用道德绑架现实的市场演变,而是要有经济学的逻辑,尊重市场演变的客观规律。(原标题:评论:房奴时代下 一线城市房租真的很高吗)

数十老人遇以房养老骗局 七百万房子千元过户

成都家装公司了解到,把手里的房子抵押借款三个月,就能获得每月10%15%的高息,到期还能全额返还本金,这样的“以房养老”项目让不少老人心动不已。然而数月后,不仅承诺的高息不见踪影,老人的房子也被抵押借款的“银主”凭借老人签字的公证材料以低价悄然买卖,过户给关联人。

2015年开始,北京市数十位老人陆续遭遇这样的骗局,他们有的失去了自己的房产,有的背上了巨额的债务。据北京老年维权服务工作站、北京市致诚律师事务所统计,仅由北京市西城区公安分局移送检察院的案子就有30多起。然而,由于老人们签署并公证了一系列正规的法律文书,他们想要拿回原本属于自己的房子,难度很大。

突然被赶出家门 “以房养老”梦碎

成都家装公司了解到,20161017日,张玲一家三口和母亲李君被一群黑衣人清出了唯一的住所。带头清理房产的龙学武告诉张玲,她母亲借了几百万做珠宝生意,房子抵了债。张玲当场报警,警察告诉她,对方有房产证,请她配合搬家,有什么纠纷上法院解决。

在被赶出家门的第二天,张玲查询到,一周前,她的房子已经以260万元卖出,而这套东二环的学区房当时的市价在450万元左右。

再三追问下,母亲才向她叙述了前情。

成都家装公司了解到,原来,20165月,有人向李君推荐“以房养老”的理财形式,称完全没风险,并保证“做的人都挣到钱了”。李君动了心,随即被介绍给了广艳彬。得知李君离异,房产能由她完全处置的情况后,广艳彬告诉她,这种“以房养老”的只需要把房产证交给他三个月,抵押到的钱交给他理财,李君每个月都能拿到9万多元的利息。三个月期满后,本金全部退回,老人可以再用本金赎回房产证。

李君被说动了,519日,她与广艳彬介绍的“银主”王跃的中间人龙学武在北京西直门西环广场(楼盘详情 图库 网友点评)T312层签署了多个文书。事后李君回忆称,当时她以为是签“以房养老”的合同,龙学武指着文件,让她在指定的地方签字,并没有给她看文书的内容。签署后,她也没有拿到这些文书。

成都家装公司了解到,第二天,龙学武带着她在北京市西城区不动产交易大厅办理了房屋抵押的手续,随后将190万元分两笔打入她的账户,并在几分钟后转给了广艳彬。广艳彬则给李君手写了190万元的借条,并注明“此借款定于2016820日一次性还清,用款共3个月”。至于广艳彬曾经承诺的高额利息,借条上并未呈现。

数十老人遇以房养老骗局 7百万房子千元过户

参与“以房养老”投资后,老人实际只拿到广艳彬手写的一纸借条 赵赫廷/

成都家装公司了解到,实际上,3个月中,李君一共只拿到了15万元左右的利息,本金也没有被归还。而她听信了广艳彬会替她向“银主”归还欠款的说辞,所以也一直没有向其讨要。

出事后,20161018日,在女儿张玲的陪同下,李君再次来到西直门西环广场T312层。张玲赫然发现,这里并不是什么“以房养老”的公司,而是北京市方正公证处。在公证处,张玲调取了李君公证过的文书,包括一份借款合同和一份委托书。

成都家装公司了解到,借款合同显示,李君借款230万元,借期1个月,月息2%,双方同意对借款合同进行具有强制效力债权文书的公证。到期没有还款,“银主”可以凭借公证书向法院申请强制执行,李君则放弃自己的抗辩权。在委托书中,李君将自己房屋抵押、买卖、产权转移、纳税甚至是收取放款等权利通通委托给龙学武。

正是由于这份委托书,李君的房产在她完全不知情的情况下被过户了。调查显示,买下房产的李伯航,正是龙学武所在的“北京跃武鑫鑫信息咨询有限公司”的股东之一。

成都家装公司了解到,试图通过合同上留下的电话联系龙学武,但已无法联系上他。在跃武鑫鑫信息咨询有限公司的注册地址,工作人员表示,这里是一家孵化器,只负责为企业提供虚拟注册的服务,该公司的办公地点并不在这里。

同样进入过户流程的还有董望的房产。20161018日,这栋位于北京知春里价值近700万元的三居室被人以1000元的价格网签。

成都家装公司了解到,“所有人知道后第一反应都是问,这是每平米单价吗?事实上这就是他们卖房的全价款。”董望的女儿,父母同样是在广艳彬处办理了所谓的“以房养老”,并在邵楠的介绍下向“银主”贷款两百万元。与李君一样,这笔钱只在董望的账上呆了几分钟,就转给了广艳彬。由于董望过世,他的子女以遗产存在争议和纠纷为由,在法院办理了异议登记,才使这套已经网签的房产没能过户。

数十老人遇以房养老骗局 7百万房子千元过户

成都家装公司了解到,受骗老人吴老太在家中收拾行李,房子被二次过户后,新房主要求她在三天之内搬走 赵赫廷/

老人称不清楚所签文件 质疑公证处违反程序

被赶出家门的不只是李君一家。

20161016日,年近80岁的张秀兰和老伴被扫地出门。时候查询得知,这套位于北京市西城区三环内60多平方米的房子以460万元的价格卖给了“何振光”,2016711日完成了过户。

成都家装公司了解到,同样,张秀兰曾将房产证交给广艳彬,参加“以房养老”为名义的投资理财项目,并在广艳彬的指导下签署了一系列文件。

被赶出自己的房子后,张秀兰和老伴晚上在前门附近24小时营业的肯德基店过夜,白天他们去同仁医院里坐着。

相对来说,吴哲老人稍显幸运。由于儿子无意中发现了他的转账单,他的房子没有被偷偷过户,但目前被广艳彬介绍来的借款人申请强制执行,老两口的银行卡已经被法院冻结,退休金都无法使用。

向吴哲推荐广艳彬的田成,同样是“以房养老”骗局的受害者。尽管前期收获了可观利息,半年后,田成还是迎来了“银主”的上门逼债。吴哲介绍,像田成一样发展下线的老人有很多,他们每向广艳彬介绍一位老人,都可以拿到可观的介绍费。

成都家装公司了解到,201610月,多名老人被清出自己的原住房,他们的子女开始尝试通过报警、找律师等途径帮助老人维权。起初,民警在看到借款合同、强制效力债权文书公证等材料时,认为这属于民事经济纠纷,不予立案。当类似的案件集中爆发时,老人们的案子才得以刑事立案,北京市西城区公安局对广艳彬采取了强制措施。但是,广艳彬介绍来的“银主”并未受到调查,仍在对个别老人逼债乃至清房。

涉案的三十多位老人的公证手续分别在北京市方正公证处、北京市中信公证处和北京市国立公证处办理。

成都家装公司了解到,老人的子女发现,公证处成为他们维权过程中绕不过去的一个坎。一方面,老人手里几乎没有任何与借款和房产抵押有关的法律文书,仅有一张广艳彬手写的欠条,他们只能向为老人办理公证手续的公证处索要。另一方面,按照《公证法》第二十七条第二款的规定,公证机构受理公证申请后,应当告知当事人申请公证事项的法律意义和可能产生的法律后果,并将告知内容记录存档。他们也想知道,老人签署这些法律文书时,是否真正理解这些文件的含义。

李君回忆,当时龙学武在公证处的办公桌上让自己签字,签完之后一起合了个影,整个过程既没有公证员的解释和询问,也没有做笔录。

但无论是借款合同、公证申请、公证书还是委托书,均有李君的亲笔签名。公证处坚称,这就是老人的真实意思表示,并有老人签字的询问笔录为证。

几经辗转,张玲看到了这份全文打印,署名公证员杨宏舟、记录人顾萱的询问笔录。

成都家装公司了解到,在笔录中,公证员详细地向李君介绍了借款公证和委托公证的法律责任和风险,长达6页的笔录中每一页底部都有她的签名。笔录中特别注明,所有的公证材料都由“银主”来取。这也导致李君直到被赶出家门,手中都没有任何有关办理借款抵押和委托的书面材料。

张玲发现,这份公证笔录与同样受骗的高如老人此前一个月所做的笔录几乎完全一样,只在个人身份信息处有所不同。她质疑,两个年龄、受教育程度、生活背景完全不同的人怎么会对同一个问题作出完全一样的回答?

成都家装公司了解到,在一份201611月录制的录音中,方正公证处主任王世刚解释称:“这个笔录在电脑里已经制式化了,你们这样的公证一年将近4万件,公证员和公证员助理处理所有的这些都是制式化的,这是约定俗成的,不导致公证无效。”数十老人遇以房养老骗局 7百万房子千元过户

713日,北京市西城区国立公证处,吴哲和儿子索要送达回执未果后走出大门。 赵赫廷/

董望的女儿也质疑,父母在北京市国立公证处办理公证的过程中,对委托卖房的委托公证一无所知。

成都家装公司了解到,在公证处提供的公证录像中可以看到,公证员冯跃仅对借款抵押的公证进行了询问,而对委托公证只字未提。委托公证书送达回执的签名处,董望的签名也与其此前的签名有明显不同,而本应由公证员冯跃填写的接谈笔录,字迹均为“银主”岳小楠的。

同样由冯跃办理公证业务的老人吴哲,接谈笔录字迹也有类似问题,而他至今尚未拿到委托公证书的送达回执。

成都家装公司了解到,713日,跟随吴哲前往国立公证处,针对上述问题,公证处主任张庆并未正面回复,只答应老人一周后将调来相关文书供他复印。

司法部公开通报显示,20174月,针对北京市国立公证处接连发生数起为不真实的事项出具公证书,导致当事人房产在不知情的情况下被买卖或抵押的情况,北京市司法局吊销了李铁林、冯跃公证员执业证书,给予国立公证处警告、罚款20万元并处没收违法所得的行政处罚,国立公证处主任薛卫平因负有领导责任被免职。

证据不足维权难 律师提醒老年人自我保护

成都家装公司了解到,在受害老人们看来,这种针对老年人高额贷款,抵押后凭借委托悄然卖房的行为,已经成为一种套路。根据他们的统计,邵楠、龙学武、岳小楠等人在不同的案件中分别扮演不同的角色,可能这起案件中的中间人,在另一个案件中就是“银主”,或是出面买下房产的人。但他们又很难拿出证据证明这些人同广艳彬是共谋诈骗。

数十老人遇以房养老骗局 7百万房子千元过户

老人家属制作的涉案人员关系图 受访者提供

成都家装公司了解到,因涉嫌诈骗,广艳彬已经于2017227日被北京市人民检察院第二分院批准逮捕,但在为老年人提供法律援助的北京市致诚公益刑事项目负责人武婕律师看来,老人们维权仍然有很长的路要走。“这些案子最大的共同点,是他们利用老年人不懂法,也不懂得法律文书的意义和概念,才在完全放弃自己权利的法律文书上签字。”

“其实还是传统的庞氏骗局,第一批收益的老年人开始发展下线,下线的钱交过来补上线的钱,然后整个链条断了。”武婕认为,“即使广某被认定诈骗,他没有退赃能力,老年人的利益已经受损了。”此外,老人签署文件时是否知道法律后果等,很难取得对老人有利的证据。

事实上,本案中类似的房产纠纷并非只出现在“以房养老”骗局中。

成都家装公司了解到,20161222日,北京市第二中级人民法院发布了《抵房借款风险提示》,在该院审理的案件中,通过委托售房、委托收房款等方式抵房借款的情况时有发生。涉抵房借款的房屋买卖合同纠纷案件主要表现形式是,出借人出借一定款项给借款人,要求借款人提供一套房屋并委托出借人代办售房、收房款或过户等事宜,借款人到期不能还款,代理人直接将房屋出售。

成都家装公司了解到,北京市二中院认为,这种交易方式在形式上分离法律关系,故意规避法律中“流押契约”禁止性规定,利用债务人困顿窘迫的弱势地位,谋取失衡的经济利益,而房屋所有权人未参与实际交易,导致取证难、维权难。而在这个过程中,由于法律监管的日益严格,一些民间借贷主体不断变换花样,翻新担保手段,利用自己在交易中的优势地位,非法侵害他人财产。

武婕也提醒老年人,要谨慎进入新型的金融市场、投资市场,涉及重大财产的东西,轻易不去尝试,不要怀有天上能掉馅饼的心态,同时对熟人的相互介绍抱有警惕之心。

成都家装公司了解到,她特别强调,老人一定要跟子女有一个很好的沟通。“老年人一定要明白,你们在一定程度上已经是弱势了,要敢于、愿意向孩子寻求帮助。”

“我母亲一直很要强,她自己生活靠退休金,又怕我们负担重,才想用这种挣快钱的方法,我也没有过多地去阻挠她。”张玲觉得,母亲遭遇这件事,与母女关系处理得不好有很大关系。但现在,她仍希望能通过法律手段挽回损失。(来源:腾讯房产)

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